Надумали продавать квартиру? Вот что нужно сделать

Смена квартиры кажется запутанным лабиринтом из документов, согласований и проверок. А ведь ещё остаётся риск прогадать в цене и упустить выгоду. Но всё не так сложно, если подойти к задаче системно.

КАК ПОДГОТОВИТЬ КВАРТИРУ К ПРОДАЖЕ

Покупателям важны полезная площадь и локация, поэтому многие продавцы не уделяют внимания облику квартиры. Но неухоженное пространство выглядит менее привлекательным. Поэтому перед размещением объявления о продаже нужно привести дом в порядок.
Избавьтесь от залежей ненужных вещей. Стопки газет на балконе, потрёпанный диван, сломанная техника — всё это портит первое впечатление. Часть вещей можно выкинуть или отправить на переработку, а остальные — выставить на продажу онлайн или подарить.
Сделайте уборку. Пыльный гарнитур, заляпанное зеркало или волосы на полу выглядят некрасиво и в жизни, и в объявлении. Если не хочется наводить порядок самостоятельно, можно обратиться к специалистам.
Уберите видимые несовершенства. Например, треснувшую плитку, отваливающуюся полку, следы от затопления на стене, пожелтевшие обои. Эти мелочи снижают цену квартиры, если их не устранить. Выбирайте нейтральные и недорогие материалы: белую краску или однотонные обои — скорее всего, новые владельцы их заменят.
Замените сантехнику, если она в плохом состоянии. Покупатели не должны видеть раковину с трещинами и сколами или ржавый унитаз. Покупать дорогую сантехнику необязательно: бюджетная, но новая ванна улучшит впечатление от квартиры.
Отказ от такой подготовки станет для покупателей поводом запросить скидку, ведь, прежде чем въехать в квартиру, им придётся вложить дополнительную сумму в ремонт. Рассчитайте примерную стоимость работ и проверьте, что будет выгоднее: самостоятельно навести красоту или в случае чего сделать скидку 5–10%.
Если ваша квартира в крайне плохом состоянии и на ремонт нужно много денег, можно вынести мебель, снять плитку, обои и продавать жильё с черновой отделкой. А вот чего делать точно не стоит, так это заниматься серьёзным капитальным ремонтом, стеклить балкон и менять мебель. Вероятность, что вы найдёте покупателя со схожим с вами вкусом, минимальная, а переплачивать за новый ремонт (который не нравится!) решится не каждый.

КАК ОПРЕДЕЛИТЬ СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ

Самый простой способ сделать это самостоятельно — полистать сайты с объявлениями. Найдите среди квартир максимально похожие на вашу и посмотрите, сколько просят за них. Для сравнения возьмите хотя бы три объявления. Среднее значение от их стоимости — то, что вы ищете. Помните, что на сайтах могут встречаться объявления с завышенными ценами, тогда расчёт получится не совсем верным. Поэтому надёжнее будет обратиться в оценочную компанию, где определят точную стоимость вашего жилья.
В объявлении о продаже не обязательно указывать ту сумму, которую вы хотите получить: увеличьте стоимость на пару процентов, чтобы оставить пространство для торгов. Но сильно увлекаться не стоит — на предложения с завышенными ценниками откликается мало людей. Если квартира выставлена на продажу давно, покупатели могут предположить, что речь идёт о нечистой сделке или у объекта есть проблемы с техническим состоянием.
Важно понимать, что на цену влияет множество факторов, а не только площадь и количество комнат.
Балкон или лоджия. Их наличие — плюс к ценнику.
Этаж. В новостройках чем выше расположена квартира, тем дороже; в старых домах — наоборот, особенно если нет лифта. Жильё на первом этаже стоит дешевле всегда, независимо от возраста дома.
Район. Важна близость к центру или общественному транспорту.Класс жилья. Консьерж, крытая парковка и обустроенная детская площадка, видеонаблюдение, приятный дизайн фасада — всё это повышает стоимость.
Инфраструктура. Магазины, детские сады и школы, парки, торговые комплексы — приближённость к ним делает квартиру дороже.
Размер коммунальных платежей. Чем они меньше, тем большую цену можно устанавливать.
Сезонность. Из-за активности покупателей стоимость жилья выше весной и осенью, чем зимой и летом.

УЗНАТЬ, СКОЛЬКО СТОИТ ВАША КВАРТИРАКАК ПОДГОТОВИТЬ ДОКУМЕНТЫ

Забытый или составленный с ошибками документ увеличит время, нужное на сделку. В этом мало приятного и для владельца квартиры, и для покупателя. Чтобы закончить всё быстро, обязательно подготовьте:
Паспорта всех владельцев квартиры.
Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи или участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство или дарственная, договор мены или приватизации. Если документ утерян, нужно обратиться в орган, выдавший его, за копией.
Если квартира куплена до июня 2016 года — свидетельство о регистрации права собственности, если после — выписка из ЕГРН. Заказать последнюю можно на сайте Росреестра или в МФЦ.
Выписка из домовой книги о количестве лиц, зарегистрированных в квартире.
Технический паспорт.
Брачный договор или нотариально заверенное согласие супруга, если квартира куплена в браке. Если нет — напишите заявление, подтверждающее, что вы были холосты / не замужем на момент сделки, и заверьте его у нотариуса.
Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.Покупатель вправе запросить и другие документы. Будьте готовы предоставить:
справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и капитальному ремонту;
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
справку о погашении ипотеки;
справку о законности перепланировки;
справку об отсутствии долга по налогу на имущество — если квартира получена в наследство или подарена.
Если речь идёт не о продаже, а об обмене квартиры, вы должны проверить эти же документы у второго участника сделки.

КАК НАЙТИ НОВОЕ ЖИЛЬЁ

Выбор квартиры для обмена или покупки не менее сложный процесс, чем продажа старой. Обычно он состоит из следующих шагов.

Определение круга поиска

Во-первых, очертите бюджет: сколько вы готовы заплатить за новый дом.
Во-вторых, определите критерии для самой квартиры: сколько комнат, какова желаемая площадь, нужны ли балкон или терраса, сколько санузлов должно быть в помещении.
В-третьих, выберите тип застройки и районы города. Решите, будет это вторичное жильё или новостройка, и подумайте, что должно находиться рядом с домом.

Осмотр квартиры

Делать это лучше днём, чтобы проверить уровень естественного освещения и внимательно рассмотреть все недочёты. Обратите особое внимание на состояние:
сантехники — напор воды, сколы, ржавчину;
стен, пола, потолка — убедитесь, что нет следов плесени и серьёзных повреждений;
окон — они должны быть установлены герметично.
Сверьте технический паспорт с планировкой. Если есть отличия, попросите показать документы, разрешающие работы. Дело в том, что за несогласованную перепланировку, возможно, придётся расплачиваться вам: обяжут вернуть всё как было за свой счёт и заплатить штраф.
Если вы рассматриваете квартиру в новостройке, возьмите с собой любой электроприбор, чтобы проверить розетки. Такой, чтобы не было обидно, если он сгорит, — не стоит тестировать проводку на новом смартфоне.
Оценка состояния подъезда и придомовой территорииУбедитесь, что общественные места чистые и ухоженные, лифт исправно работает, а во дворе есть всё, что вам нужно: качели, скамейки, охраняемая парковка. Узнайте, во сколько обходится содержание дома.

Проверка юридической чистоты квартиры

К этому нужно отнестись особенно внимательно, ведь ошибки в документах могут стоить вам денег и нервов. Список для проверки идентичен тому, что указан в пункте «Как подготовить документы». Вот особенно важные:
Паспорт. С помощью сервиса МВД убедитесь, что он действительный и данные из него совпадают с информацией во всех других документах.
Свидетельство о праве собственности и выписка из ЕГРН. Посмотрев их, вы убедитесь, что человек продаёт свою квартиру, а также узнаете, сколько у неё собственников.
Справка из психоневрологического диспансера. Она подтверждает дееспособность собственника. Это очень важный документ, так как, если уже после сделки выяснится, что продавец был недееспособен, её признают недействительной.
Справка о погашении ипотеки. Внезапно возникшая обязанность делать ежемесячные отчисления в банк — неприятный сюрприз. Поэтому, если известно, что собственник брал квартиру в ипотеку, проверьте состояние кредита.
Также проверьте квартиру на наличие обременений и арестов. Сделать это можно, обратившись в справочную Росреестра или самостоятельно заказав выписку из ЕГРН.

КАК БЫСТРО ОФОРМИТЬ СДЕЛКУ

Когда вы найдёте покупателя или подходящую квартиру, дело останется за малым — оформить бумаги и передать или получить право собственности. Для этого нужно составить и подписать договор, оплатить госпошлину, зарегистрировать документ в Росреестре, забрать деньги, подписать расписку о получении средств, обменяться ключами и подписать передаточный акт — он свидетельствует о том, что новые собственники не имеют претензий к состоянию квартиры.