Квартирный квест: будьте осторожны!

От автора: когда я рассказываю историю покупки квартиры своим друзьям и знакомым, без фразы «да по этой истории можно пособие выпускать с названием „Что может случиться при покупке жилья и как этого избежать!“» редко обходилось, но мне как-то не с руки было писать пособия. А тут такой случай!

Новостройка — не наш вариант

Начнем издалека — с того, что я познакомилась с молодым человеком, и где-то через год мы решили пожениться. А так как лет нам было уже не по 18 (30 плюс-минус) и оба жили с родителями, то решили квартиру купить. Строить — побоялись, так как это долго, хлопотно, да и жить на период строительства негде. А съем жилья на время «до заселения», которое может растянуться на годы, дорог… Поэтому выбор пал на вторичный рынок.
2004-й… Ситуация с деньгами у нас была такая — у меня с мамой маленькая приватизированная 2-комнатная квартира около метро «Восток», стоимость ее на тот момент — $30 000, вот ее и решили продать и купить бóльшую, 3- или 4-комнатную. Мама с мужем тем временем достроили свой коттедж и уехали туда. Доплаты было 10 тысяч, итого — мы могли вложить «в дело» 40 тысяч. На эти деньги в тот период можно было приобрести 4-комнатную квартиру в Малиновке.

Ищем 4-комнатную квартиру

Начали искать — дело было в марте, попутно подали заявление в ЗАГС, хотели успеть купить квартиру до свадьбы, которую назначили на 25 июня, сделать себе подарок…
Для помощи в этом важном деле пригласили риелтора — мою подругу Татьяну, которая на тот момент работала в одном из крупных агентств недвижимости Минска — доверяли ей полностью, и не зря, как показала практика. Татьяна каждое утро просматривала базы и своего агентства, и сводные базы по городу, мы в свою очередь «шерстили» интернет.
Где-то в начале поиска промелькнула одна интересная для нас квартира, но там хозяин был из категории «хитрых жуликов», просил в предоплату $5 000 «на строительство». Мы отказались от такого варианта, но оставили ему свои телефоны — на тот случай, если стандартный размер предоплаты в 500 у. е. его устроит.
Попутно не надо забывать, что наша квартира тоже еще не продана — нам надо и покупателей на нее найти, и согласовать время продажи со второй сделкой… Так что мы побыли и покупателями, и продавцами одновременно. Но в этом случае время было на нашей стороне, проблем с покупателями практически не возникло — нашлись практически сразу, оказались нормальными людьми.
И тут звонит «хитрый» хозяин той самой «интересной» квартиры и утверждает, что готов на стандартный залог. На тот момент, кроме «хитрости», мы не видели других проблем и согласились на покупку этой квартиры.
15 мая мы подписали договор о намерениях покупки квартиры сроком на 30 дней, до 14 июня включительно, параллельно подписали договор на продажу родительской квартиры — тоже на месяц.
Условия договора, как вы помните, — стандартный залог в 500 у. е. Залог нами был внесен, и, не случись до 14 июня покупка, был бы «передан» стороной, по вине которой сделка бы не состоялась, «невиновной» стороне.

Проблемы начинаются. Неправильная стоимость приватизации

Начали одновременно готовить документы и на продажу, и на покупку. Кажется, все просто — заказал документы и… как бы не так.
Наша продаваемая квартира была приватизирована в начале 1990-х, основные документы о приватизации на руках, но надо было собрать полный пакет (включая все промежуточные решения и квитанции, которые нам на руки не выдавали). Начали собирать — и ахнули! В приватизационных документах — ошибка в цифрах, допущенная работниками исполкома. Мы о ней не знали и знать не могли, так как ошибка была именно в тех самых промежуточных справках. Ошибка оказалась очень критичной — была неправильно выставлена стоимость приватизации, вместо 11 тысяч — 8, и заплачено было 8, нам тогда просто выдали квитанцию на 8 тысяч и сказали оплатить. Когда принесли оплату — выдали документы о приватизации… Просто в списках исполкома рядом «стояли» 2 однофамильца, моя мама и другой человек, и исполкомовские работники перепутали квоты.
В итоге — приватизация не то что бы недействительна совсем, но в таком состоянии квартира непродаваема.
Самое смешное — что эти 8 или 11 тысяч были эквивалентны 2,5 или 3 долларам… Именно долларам — не десяткам или тысячам долларов. И из-за этой недоплаченной половины доллара мы могли потерять: 1) возможность купить квартиру и 2) 500 долларов залога.
Забавно и то, что если бы перепутали «наоборот», и мы заплатили тогда на полдоллара больше назначенного, проблем бы не возникло, а так — государство полдоллара недополучило ;-)
Только благодаря нашему риелтору эта ситуация разрешилась, она сумела за месяц все исправить: продавить в исполкоме пересмотр нашего дела, получить решение исполкома о доплате, сформировать новый пакет документов… Но это вкратце, на деле все было не так гладко.

Головная боль с пропиской

При осмотре покупаемой квартиры мы общались с «хозяевами», проживавшими в ней: молодым человеком около 25 лет и его семьей (дочь и жена). Но оказалось, что реальный собственник квартиры — его мать, а прописана в ней его сестра. Сама мать-собственница жила в другой квартире, но в пределах Минска, а сестра — вообще в другой стране.
Риелтор сказала, что на момент сделки все должны быть выписаны — иначе возникает конфликт права собственности и права проживания, и мы не сможем прописаться в эту квартиру, пока не выпишутся бывшие хозяева.
Хозяин возражал, что сестра постоянно живет в другой стране, у нее там семья, ребенок родился, и сюда она не вернется, мы можем не бояться, она потом выпишется, сейчас она не может…
Как только риелтор услышала про ребенка, она сразу нам сказала, что по закону РБ ребенок может быть прописан там, где прописаны его родители, без согласия и даже без уведомления собственников жилья, кем бы они ни были, сменились хозяева или нет.
То есть, если сестра «хозяина» не выпишется до сделки, она может в любой момент прописать своего ребенка, и мы получили бы вполне реальную ситуацию — купленная квартира и прописанные в ней чужой ребенок и его мама. Маму ребенка выписать можно — по решению суда, например, а вот выписать ребенка принудительно уже нереально — надо предоставлять ему жилплощадь не хуже, чем есть в данный момент (тогда был такой закон), то есть не менее 40 квадратных метров жилья (на тот момент, пропиши они ребенка в квартиру, на 80 метрах были бы прописаны мать и ребенок, по 40 на каждого). То есть фактически купить ему 1-комнатную квартиру. Нормальный вариант?
Опять же только благодаря нашему риелтору сестру заставили выписаться за 3 дня до сделки. Каких нервов это стоило, рассказать трудно.

За квартиру не платили 4 года, за газ — 7 лет

Посещение ЖЭСа на предмет ознакомления с состоянием счетов покупаемой квартиры показало, что за квартиру не плачено 4 года, за свет — 3 года, за газ — 7 лет, то есть с момента заселения в дом. Оплачен полностью был только квартирный телефон, потому что его отключают за неуплату сразу же, в следующем месяце.
И это при том, что квартира была в почти идеальном состоянии, с достаточно качественным ремонтом и мебелью, то есть люди были с неплохим достатком… Что им мешало платить за жилье — малопонятно.
Если бы не залог в 500 долларов, не знаю, как решился бы вопрос, потому что денег у продавцов не было совсем. Но раз уж залог был внесен не только нами, но и продавцом квартиры, то было решено «пустить» его на оплату долгов.
Когда мы связались с хозяйкой, чтобы выяснить, что же происходит и когда будут оплачены все счета, выяснилось, что она все годы давала деньги на оплату квартиры, а вот почему сын не платил — она не знает.
Общение с непосредственной хозяйкой — матерью семейства — повергло в шок: квартиру продавать не хочет, так как это память об умершем муже, а подписанный договор о намерениях продать квартиру не помнит, подписала без очков и т. п. Кроме того, она «сидит на стакане». Изо всех разговоров непосредственно с ней трезва она была только у нотариуса в день подписания договора о намерениях и, собственно, сделки продажи.

Сын хозяйки обещал отомстить

14 июня за полчаса до сделки мне звонит риелтор и говорит, что нотариус… отказывается регистрировать наши сделки. Точнее, сделку по продаже нашей переприватизированной квартиры. Отказывается потому, что никогда такого (оформления квартиры с дополнительными действиями по приватизации) не делала, документов такого рода не видела и, стало быть, не может быть уверена, что они настоящие. Вторую сделку она не против провести, но… без первой провести ее невозможно.
Татьяна! Что бы мы без нее делали! Она нашла возможность вклиниться в расписание государственной нотариальной конторы, в которой была зарегистрирована наша переприватизация, хотя предварительная запись там была на несколько недель вперед.
В общем, в одной нотариальной конторе мы оформили продажу квартиры, переехали с деньгами в другую контору, там оформили покупку квартиры… Тут все прошло более или менее спокойно, хотя сын хозяйки очень намекал, что мы должны добавить денег к оговоренной стоимости, раз регистрируем сделку в последний день договора, но… договор есть договор — и там не было упомянуто про штрафные санкции за «последний день». Потребовать он ничего не имел права, но пообещал «отомстить».

Шкаф и дверь изменили перепланировку

Обычно регистрация в БТИ происходит за 2—3 дня — подаешь документы о купле-продаже, через пару дней получаешь новые, о собственности. Но, как вы понимаете, это не наш случай.
Документы мы подали, но… Оказалось, что в купленной квартире есть целых две перепланировки… То есть, их и перепланировками-то считать нельзя, но в БТИ меняются правила каждые 2—3 недели, какие-то правила считаются более важными, какие-то — менее, и мы попали в тот период времени, когда наши изменения считались критичными и требовали согласования по всей строгости закона:
1) В прихожей был шкаф из ДСП — он был указан на плане квартиры в техпаспорте. Так вот — он был «предательски» снесен, и на его месте был поставлен новый шкаф-купе, из того же материала ДСП, но… на 10 сантиметров шире. Все пропало! Изменилась общая площадь квартиры, необходимо согласование нового проекта квартиры с главным архитектором района…
2) Входная дверь в квартиру была «самым злобным» образом укреплена путем установки металлического каркаса и дополнительного полотна (второй двери), что самым бесцеремонным образом покусилось на противопожарную безопасность всего проекта в целом. В общем — согласования «перепланировки» с пожарной инспекцией избежать нам тоже не удалось…
Главный архитектор поставил свою подпись под незатейливой фразой «перепланировка согласована», так же поступил и главный пожарный инспектор — правда, после покупки нами 5 автономных противопожарных извещателей, на 4 комнаты и кухню ;-) Все это потребовало еще 2 месяцев беготни…
А в августе было опубликовано постановление (не помню, какой инстанции) о том, что снос любых не несущих конструкций (шкафы из ДСП и т. п.), а также установка вторых дверей перепланировкой не считаются и согласования не требуют. Что вызвало у нас просто гомерический хохот. Но это уже так, оффтоп.

Мелкие пакости хозяина

Заселиться-то мы заселились, но каково же было наше удивление, когда мы попали в уже нашу квартиру. Дверные ручки — на момент осмотра квартиры перед покупкой они были вполне приличного вида, но на момент заселения… Такое ощущение, что на самой жуткой барахолке были выбраны самые страшные и грязные экземпляры и прибиты на двери самыми ржавыми гвоздями…
Краны и смесители — та же история. Нормальные краны, установленные на момент осмотра квартиры, были заменены на экземпляры с той же свалки, причем закреплены на соплях — настолько, что при первом включении воды все начало течь изо всех мест, откуда могло.
Телефон не работал. Начали искать причину — нашли перерезанный и тщательно спрятанный под плинтус кабель. Телевизионный кабель постигла та же участь — перерезан, аккуратно спрятан под плинтус в самом неудобном месте.
Ну, и напоследок — соседи! Когда мы заносили вещи — соседи по площадке смотрели на нас с весьма озабоченными лицами. Потом соседка набралась смелости и спросила, кто же тут жить будет. Когда я ей сказала, что я и муж, она задала только один вопрос с совершенно круглыми глазами: «А где же дети?»
В общем, мы с ней долго потом беседовали, успокаивали, отпаивали чаем, рассказывали, что завтра у нас свадьба… Оказалось, бывший хозяин сказал ей, что продал квартиру цыганам — семье с 12-ю детьми. Именно этих детей соседка и хотела увидеть.
Собственно, я поняла, о какой мести говорил бывший хозяин. Я даже думаю, что он не в милиции провел те дни, а специально объезжал местные барахолки в поисках наиболее отвратительных вещей.
Можно было бы ругаться и добиваться восстановления вида квартиры, но мы так устали от процесса общения с бывшими хозяевами, что сочли за счастье то, что можем с ними больше не видеться. И, кстати, еще 3 года вспоминали о них с опаской — это срок давности по исковым заявлениям для оспаривания сделок с недвижимостью — опасались, что они еще что-нибудь «учудят».

И все-таки она наша!

А нам все равно — нас все это не сильно огорчило. Наверное, потому, что лимит нервов был исчерпан еще на этапе подготовки к покупке. Тогда мы только смеялись и радовались.
Можно было бы написать, что на этом и конец — «и жили они долго и счастливо», но это уже совсем другая история, и в ней традиционно не все так просто.