Индустриальная недвижимость как инвестиционный инструмент: плюсы и минусы

Спойлер: большой стартовый капитал или солидный опыт инвестирования здесь не нужны.

Что ещё за индустриальная недвижимость? Это склады, заводы и фабрики?

Индустриальная недвижимость — это и склады, и логистические или распределительные центры, и производственные здания. А ещё комплексы таких зданий в составе индустриальных парков. Подобные объекты используют, например, крупные интернет-магазины для организации доставки — здесь собирают и отправляют заказы, которые вы делаете онлайн.
Вложить деньги в этот вид недвижимости можно с помощью инвестиционных фондов. Многие ретейлеры, логистические и производственные компании арендуют подобные здания, а договоры зачастую долгосрочные и неразрывные. Следовательно, фонды могут покупать привлекательные объекты и вместе с инвесторами зарабатывать на долгосрочной аренде.

А почему бы просто не купить квартиру или коммерческое помещение для сдачи в аренду?

Можно и так, но нужно учесть следующее. Во-первых, необходим стартовый капитал — хотя бы несколько миллионов рублей, в зависимости от цен на жильё в вашем городе. Во-вторых, трудно предсказать, принесут ли подобные вложения прибыль.
Взять ту же квартиру. К её стоимости придётся прибавить затраты на ремонт — и первоначальный, и косметический в промежутках между арендаторами. При посуточной сдаче туристам и командировочным сюда добавятся ещё и расходы на обслуживание — уборку и периодический ремонт бытовой техники.
При этом прибыль не назовёшь фантастической: доходность от сдачи жилья в аренду составляет около 4%. А в периоды низкого спроса квартира и вовсе может не приносить денег. Если вдобавок жильё куплено в ипотеку, то ощутимую прибыль можно получить лишь после того, как долг перед банком будет закрыт.
С покупкой коммерческой недвижимости тоже не всё так просто. Чтобы приобрести помещение в местах с высоким трафиком, нужны свободные деньги. А заранее предсказать, что будет с капиталом, сложно. В этой сфере многое зависит от состояния экономики: если доходы арендатора падают, он может найти место подешевле, а арендодатель останется с помещением на руках, но без прибыли. Можно вспомнить прошлый год, когда на фоне пандемии и сопутствующих ограничений даже привлекательные объекты теряли арендаторов. Особенно тяжело пришлось стрит-ретейлу: так, в Москве доля свободных помещений в этом сегменте выросла почти вдвое и составила 15,5%.

Хорошо, но как заработать на индустриальной недвижимости?

Частный инвестор может зайти на рынок индустриальной недвижимости с помощью паевого инвестиционного фонда. Прибыль складывается из двух частей. Во-первых, это доход от долгосрочной аренды, причём её стоимость может индексироваться каждый год. Во-вторых, заработать можно на переоценке и последующей продаже зданий. Следить, что происходит на рынке недвижимости, не обязательно — этим занимается управляющая компания.
По сути, этот вариант инвестирования экономит время и усилия. Он может подойти тем, кто не горит желанием разбираться в тонкостях торговли ценными бумагами и в то же время не готов мириться с низкими ставками по депозитам.
Чтобы инвестировать в индустриальную недвижимость, хватит даже небольшого капитала — например нескольких тысяч рублей.

И каковы здесь перспективы?

Посмотрим на рыночные тенденции. Одними из основных арендаторов индустриальных зданий являются ретейлеры, а за последний год интернет-торговля показала неплохой рост. Так, в 2020 году оборот внутреннего рынка в этом сегменте вырос почти в два раза по сравнению с 2019 годом и составил 2,7 триллиона рублей. В общем объёме розничных продаж доля интернет-торговли составляет 9,6%. Проще говоря, во время самоизоляции онлайн-шопинг распробовали даже те, кто раньше относился к нему скептически.
Для инвесторов это может означать, что в ближайшее время распределительные центры и склады останутся в цене. Интернет-магазинам нужны будут новые площади, поэтому спрос на подобные объекты вряд ли снизится.

Звучит слишком хорошо. А что с рисками?

Риски в этой сфере характерны для заработка на аренде недвижимости: например, арендатор может обанкротиться и перестать платить аренду. Впрочем, такая ситуация невыгодна самому фонду, поэтому в его интересах выбирать перспективные объекты, тщательно проверять арендаторов и заключать долгосрочные договоры, от которых арендатор не вправе отказаться в одностороннем порядке.
К тому же фонды стараются подстраховаться на случай, если экономику начнёт трясти: они покупают здания с арендаторами из разных отраслей экономики. И если один из них будет испытывать трудности, то ситуация стабилизируется за счёт остальных арендаторов.

Окей, я хочу попробовать. Что надо делать?

Вложить деньги в индустриальную недвижимость можно через договор доверительного управления, который инвестор заключает с управляющей компанией. На его имя УК покупает паи фонда, владеющего недвижимостью. Деньги инвестора в равных пропорциях вкладываются во все объекты, принадлежащие фонду. Такая диверсификация делает инвестиции более защищёнными.
С дохода от таких инвестиций придётся заплатить налог. Для налоговых резидентов Российской Федерации ставка составляет от 13 до 15% — в зависимости от объёма вашего общего дохода за год. При этом налоговым агентом выступает управляющая компания.